商品房面积严重缩水　律师调解结案

　　某开发商出售的商品房每层12个户型中竞有8个户型的套内建筑面积缩水，最多的缩水面积有6.59平方米,缩水率高达7%。套内面积缩水的业主要求开发商按照合同约定退还多收取的购房款，开发商总以总是以各种不能成立的理由拖延，从2004年购买商品房到2007年两年多的时间业主还没有退回开发商多收取的购房款，部分业主无奈遂通过中国快律网委托熊律师代其向法院提起诉讼，要求开发商退回缩水面积的房价款。   
    庭审中开发商代理律师答辩称：  
    （1）被答辩人中大部分没有办理产权登记，也没有办理房产证，有关商品房套内面积的确认没有法律依据，更不符合合同约定，其所提供的商品房套内面积勘验结论没有相关法定单位盖章，没有证明能力；  
    （2）被答辩人要求给付利息，没有相关合同约定及法律依据；  
    （3）房产证登记面积与合同约定面积有差距时，应减去合同约定双方不作任何补偿的差值0.6%，其余部分才是答辩人应予补偿的部分。  
    熊律师针对开发商的答辩向法庭提出：  
    （1）《商品房买卖合同》第五条虽然约定了“本条款适用商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，但是业主购买商品房大多是银行按揭付款的，银行按揭时间一般在15-30年，在业主没有还清银行按揭货款前商品房买卖合同被抵押在银行，业主没有商品房买卖合同则无法申办房屋产权证。按照这个条款的约定业主只能等到30年后还清银行货款时才有权向开发商要求退回多收的购房款，这当然是显失公平的。开发商提供的商品房买卖合同属于典型的格式合同，再则业主是在向开发商交纳定金后才能看到商品房买卖合同样本的，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效”的规定，《商品房买卖合同》第五条关于合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准的约定，属于无效条款。  
    （2）涉案商品房交付使用时间为2005年4月15日，根据《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”的规定，开发商有义务2005年6月15日前委托测绘单位实施测绘，并将房屋权属登记的资料报送房管局，原告向法院提交的房产平面图正是从房管局取得的，该平面图虽然没有测绘单位盖章，但原告提交平面图的同时还向法院提交了盖有东莞市房地产交易所公章的测绘费收据，且收费收据的业主姓名与平面图的业主姓名是一一对应的，这些证据充分证明原告提交的平面图显示的套内面积就是东莞市房地产交易所提供办理房产证的套内建筑面积。  
    （3）、2005年6月15日开发商已经知道了出售商品房的套内面积与实际面积有差异，没有主动把测绘前的计算套内面积改正为实际套内面积出售，故意多收业主的购房款的行为属于典型的欺诈行为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效：(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”的规定，开发商故意多收取业主缩水面积的房价款的行为属于无效的民事行为。
　　综上所述，开产商代理人的答辩理由不能成立，业主无论是否办理房产证，只要能够证明开发商出售的商品房的实际套内建筑面积少于商品房买卖合同中约定的套内建筑面积，开发商就应当将多收取的购房款退还业主，拖延不退欲想长期占用业主的资金属于侵权行为，应当按照法律规定支付业主利息。  
    最后双方在承办法官的主持下达成调解协议，开发商同意按照缩水面积退还多收取的购房款。
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