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律师教您如何防范购房风险
作者： 佚名 来源： 网络 更新时间: 2008-11-5 15:24:44
由于大部分消费者没有购房经验，又缺乏商品房销售方面的法律常识，买房子常常会落入陷阱。除延期交房、产权证办理不了、面积缩水等常见纠纷外，在目前房地产行业低迷的情况下，资金实力不强的开发商很可能出现资金链断裂，导致烂尾楼的出现。如何应对购房中常见的陷阱？
一、广告陷阱
开发商往往在售楼广告中，对绿化、学校、车位、容积率等配套设施作出美好的承诺，而交房时的实际情况却大相径庭。
对策：首先，签订购房合同时尽量要求开发商，将广告承诺内容写入合同或将广告内容签订补充协议（补充条款），并约定相应的违约责任。
另外《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，对开发商规划范围具体明确的广告内容可以作为合同内容进行认定，消费者可保存相关广告证据，在纠纷发生时维权。
二、认购协议
在订立商品房买卖合同前，开发商往往抓住购房者心态与其订立认购协议，缴纳定金条款。当购房者不买房时，以购房者订立认购协议的定金条款为由，对其缴纳的定金不予退还。
对策：首先，购房者在最终作出购买决定前，不要轻易订立认购协议。在选中自己满意的房屋并对合同主要条款达成一致意见后，直接与开发商签订《商品房买卖（预售）合同》。
如果确实需要签订认购协议时，购房者应该看清认购条款，那些不明白的项目要问清楚，并将销售人员随时可以退还已缴款项的口头承诺，变为书面条款。
三、五证陷阱
开发商销售商品房必须取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证后才能销售。但个别开发商为加快资金回笼，却在不具备条件时销售。
对策：首先要求开发商提供五证的原件，另外您还可以去相关政府机构或政务公开网上核实五证的真实情况。
四、合同陷阱
商品房买卖合同都是由开发商提供的文本合同，该合同开发商是经过深思熟虑并经律师严格审查修改后的防范开发商风险和维护开发商利益的合同。而合同一旦签订，就对双方产生法律约束力。
对策：在签订商品房买卖协议时，对合同的关键条款一定得考虑和约定清楚。另外还要注意以下几点：首先，房子宏观规划要详细约定，如户型、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。
其次，对按揭不能办理及开发商单方面导致按揭不能办理的违约责任进行约定。
第三，房子面积及面积差的处理方式及违约责任约定明确。建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明晰。交房时间和交房条件及逾期交房责任要具体明确，以防开发商利用“合理顺延”条款延迟交楼时间。
第四，明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。
一、广告陷阱
开发商往往在售楼广告中，对绿化、学校、车位、容积率等配套设施作出美好的承诺，而交房时的实际情况却大相径庭。
对策：首先，签订购房合同时尽量要求开发商，将广告承诺内容写入合同或将广告内容签订补充协议（补充条款），并约定相应的违约责任。
另外《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，对开发商规划范围具体明确的广告内容可以作为合同内容进行认定，消费者可保存相关广告证据，在纠纷发生时维权。
二、认购协议
在订立商品房买卖合同前，开发商往往抓住购房者心态与其订立认购协议，缴纳定金条款。当购房者不买房时，以购房者订立认购协议的定金条款为由，对其缴纳的定金不予退还。
对策：首先，购房者在最终作出购买决定前，不要轻易订立认购协议。在选中自己满意的房屋并对合同主要条款达成一致意见后，直接与开发商签订《商品房买卖（预售）合同》。
如果确实需要签订认购协议时，购房者应该看清认购条款，那些不明白的项目要问清楚，并将销售人员随时可以退还已缴款项的口头承诺，变为书面条款。
三、五证陷阱
开发商销售商品房必须取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证后才能销售。但个别开发商为加快资金回笼，却在不具备条件时销售。
对策：首先要求开发商提供五证的原件，另外您还可以去相关政府机构或政务公开网上核实五证的真实情况。
四、合同陷阱
商品房买卖合同都是由开发商提供的文本合同，该合同开发商是经过深思熟虑并经律师严格审查修改后的防范开发商风险和维护开发商利益的合同。而合同一旦签订，就对双方产生法律约束力。
对策：在签订商品房买卖协议时，对合同的关键条款一定得考虑和约定清楚。另外还要注意以下几点：首先，房子宏观规划要详细约定，如户型、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。
其次，对按揭不能办理及开发商单方面导致按揭不能办理的违约责任进行约定。
第三，房子面积及面积差的处理方式及违约责任约定明确。建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明晰。交房时间和交房条件及逾期交房责任要具体明确，以防开发商利用“合理顺延”条款延迟交楼时间。
第四，明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。